1. Satış Öncesi Hazırlık ve Ön Araştırma
Tapu dairesine gitmeden önce yapmanız gereken bazı ön hazırlıklar ve araştırmalar, sürecin daha hızlı ilerlemesini sağlar.
Mülkünüzü Tanıyın: Satacağınız arsa veya tarlanın güncel durumunu (imar durumu, yüz ölçümü, hisse durumu vb.) net bir şekilde bilmelisiniz.
Borç Sorgulamaları: Mülk üzerinde herhangi bir şerh (tapu kütüğüne işlenen ve taşınmaz üzerindeki bir hakkı veya durumu açıklayan not, örneğin ihtiyati tedbir veya satış vaadi), ipotek (bir borcun teminatı olarak gayrimenkulün rehin gösterilmesi) veya haciz olup olmadığını kontrol edin. Tüm borçların satıştan önce kapatılması veya alıcı ile anlaşılması gerekir.
Emlak Rayiç Değeri: Mülkünüzün bağlı olduğu belediyeden Emlak Rayiç Değeri Belgesini (gayrimenkulün belediyelerce belirlenen en düşük değeri, vergi hesaplamalarında esas alınır) alın. Bu değer, tapu harcının hesaplanmasında kullanılır.
2. Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler (Satıcı Tarafından)
Arsa/tarla satışı için tapu müdürlüğüne başvururken satıcının hazırlaması gereken belgeler şunlardır:
Tapu Senedi veya Fotokopisi: Satılacak taşınmaza ait tapu senedinin (bir gayrimenkulün kime ait olduğunu gösteren resmi belge) aslı veya fotokopisi. Tapu kaydında bir hata, eksiklik veya eski bilgi varsa, düzeltilmesi gerekebilir.
Nüfus Cüzdanı / T.C. Kimlik Kartı: Satıcının (veya satıcıların) geçerli nüfus cüzdanı veya yeni kimlik kartı aslı ve fotokopisi.
Vekaletname (Gerekliyse): Eğer satışı mülk sahibi adına başka bir kişi yapıyorsa, noter onaylı vekâletnamenin (bir kişinin başkası adına işlem yapabilmesi için verilen resmi belge) aslı. Vekâletnamede satış yetkisinin açıkça belirtilmiş olması gerekir.
Emlak Rayiç Değeri Belgesi: İlgili belediyeden alınacak, satılacak taşınmazın emlak vergisi beyan değeri. Bu belge, tapu harcının doğru hesaplanması için zorunludur.
Vergi Borcu Yoktur Yazısı: İlgili belediyeden alınacak, arsa/tarla için birikmiş emlak vergisi borcu olmadığını gösteren belge. Borç varsa, satış öncesi ödenmelidir.
Belediye Borcu Yoktur Yazısı: Belediyeye ait su, çevre temizlik vergisi gibi borçların olmadığını gösteren belge.
Son 6 Aylık Vesikalık Fotoğraf: Satıcının 1 adet güncel vesikalık fotoğrafı (zorunlu olmasa da bazı tapu daireleri isteyebilir).
DASK Poliçesi (Zorunlu Deprem Sigortası): Eğer arsa üzerinde konut, depo, müştemilat gibi bir yapı bulunuyorsa, güncel ve geçerli bir DASK poliçesi (Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından yapılan zorunlu deprem sigortası) gereklidir. Yalın arsa veya tarla satışında genellikle istenmez, ancak üzerinde herhangi bir yapı varsa bu belgeyi hazırlamalısınız.
3. Tapu Dairesindeki Süreç Adım Adım
Belgeleriniz hazır olduğunda, tapu devri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne bağlı Tapu Müdürlüğü'ne başvurursunuz.
Randevu Alma: Tapu işlemlerini hızlandırmak için genellikle önceden online randevu alınması tavsiye edilir. Tapu müdürlüklerinin yoğunluğuna göre randevu süresi değişebilir.
Dosya Hazırlığı ve Başvuru: Randevu günü, tüm belgelerinizle birlikte alıcı ve satıcı olarak Tapu Müdürlüğü'ne gidersiniz. Evraklarınız incelenir ve başvuru kaydınız yapılır.
Tapu Harcı ve Döner Sermaye Ücreti Ödemesi: Başvurunuz onaylandıktan sonra, size bir SMS ile ödenecek tapu harcı (gayrimenkulün alım-satımında devlet tarafından alınan vergi) ve döner sermaye ücreti bilgileri gönderilir. Bu ücretler, genellikle satış bedelinin binde 20'si (alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 öder, yani toplamda binde 40) oranında olup, bankalara veya anlaşmalı kurumların veznelerine yatırılır. Harçlar ödenmeden devir işlemi tamamlanmaz.
İmzalar: Harçlar ödendikten sonra, tekrar Tapu Müdürlüğü'ne gidilir. Tapu memuru huzurunda alıcı ve satıcı (veya vekilleri) tapu devir sözleşmesini okur ve imzalar. Bu, mülkiyetin yasal olarak devredildiği andır.
Tapu Senedinin Teslimi: İmzalar tamamlandıktan sonra, yeni sahibinin adına düzenlenmiş tapu senedi alıcıya teslim edilir. İşlem tamamlanmış olur.
4. Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar
Hisseli Tapu Durumu: Eğer satılan arsa veya tarla hisseli tapuya (bir gayrimenkulün birden fazla kişiye ait olduğu, ancak bu kişilerin arsadaki fiziki konumlarının belirlenmediği tapu türü) sahipse, diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı olabilir. Bu durumu alıcıya açıkça belirtmeli ve gerekli durumlarda diğer hissedarlardan muvafakatname (bir işin yapılmasına veya bir durumun gerçekleşmesine onay verildiğini gösteren resmi belge) almalısınız.
Sözleşme Detayları: Satış bedeli, ödeme koşulları ve diğer önemli detayların, noterde hazırlanan bir satış sözleşmesi (gayrimenkulün alım-satım şartlarını belirten yazılı anlaşma) ile güvence altına alınması, hem alıcı hem de satıcı için ek bir koruma sağlar. Bu sözleşme, tapu devrinden önce hazırlanabilir.
Profesyonel Destek: Tapu işlemleri ve hukuki süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle, deneyimli bir gayrimenkul danışmanı (emlakçı) veya gayrimenkul avukatından destek almak, olası hataların ve sorunların önüne geçebilir. Özellikle değerleme, pazarlama ve yasal süreçler konusunda uzman birinden yardım almak, satış sürecinizi çok daha kolaylaştırır.
Değer Artış Kazancı Vergisi: Mülkünüzü edinim tarihinden (genellikle 5 yıl) sonra satmanız durumunda değer artış kazancı vergisi ödemeniz gerekebilir. Bu konuda bir mali müşavir veya vergi uzmanından bilgi almanız önemlidir.
Sonuç
Arsa/tarla satışında tapu işlemleri ve gerekli belgeler sürecine hakim olmak, satışın hızlı, güvenli ve sorunsuz bir şekilde tamamlanması için hayati önem taşır. Belgelerinizi eksiksiz hazırlamak, borç sorgulamalarını yapmak ve Tapu Müdürlüğü'ndeki adımları doğru takip etmek, sizi ve alıcınızı olası sürprizlerden korur. Kendi başınıza zorlanacağınızı düşünüyorsanız, mutlaka profesyonel bir destek almaktan çekinmeyin. Bu rehber, gayrimenkul satışınızda size yol göstermeyi amaçlamaktadır.
Arsa/Tarla Satışında Tapu İşlemleri ve Gerekli Belgeler: Sorunsuz Bir Satışın Adım Adım Rehberi
